Saint Etienne intéresse les investisseurs

On l’entend souvent dire : les Lyonnais seraient de plus en plus nombreux à investir à St-Etienne.Info ou intox ?

Info. Et ils ne sont pas les seuls. À cela une raison toute simple : l’excellent rendement locatif. Explications avec Hubert Guignand, agent immobilier du cabinet Humbert, à Saint Etienne.

Avez-vous beaucoup de clients extérieurs à Saint-Etienne ?

En 2013, sur l’ensemble de nos ventes réalisées dans le cadre d’un investissement, 20 % des acheteurs étaient des extérieurs. Ce pourcentage est monté à 50 % en 2014. Et depuis le début de cette année, on est même à 66 %. Parmi ces acquéreurs, on trouve des Lyonnais et même des Parisiens, même si pour ces derniers, ce sont souvent des gens qui ont des origines ou des attaches sur la ville.

Quels genres de biens sont recherchés ?

Des studios ou des petits appartements, en dessous de 1 000 euros le m², souvent à rénover et qui sont bien situés, c’est-à-dire dans le centre-ville ou dans les secteurs à proximité des facs ou des grandes écoles, car ces biens sont essentiellement destinés à de la location étudiante. Il y a aussi une forte demande pour des immeubles avec plusieurs logements mais il y en a très peu.

Pourquoi un tel engouement des investisseurs ?

Parce que Saint-Etienne fait partie, avec Limoges et Mulhouse, des trois villes de plus de 100 000 habitants les plus intéressantes. Ici, le rendement brut locatif (1) est de 8,7 %, contre seulement 6, 95 % à Clermont-Ferrand, 4,6 % à Lyon ou 3,7 % à Paris.

Saint Etienne
Prix moyen m2 : 1 110
Loyer moyen m2 : 8,1
Rendement moyen : 8,7%

Lyon
Prix moyen m2 : 3 310
Loyer moyen m2 : 12,8
Rendement moyen : 4,6%

Paris
Prix moyen m2 : 7 960
Loyer moyen m2 : 24,6
Rendement moyen : 3,7%

Source : lavieimmo.com mars 2014

Pouvez-vous nous expliquer ce calcul ?

C’est simple comme un jeu d’enfant : Saint-Etienne est la ville de plus de 100 000 habitants la moins chère de France ; le prix moyen au m² est de 1 100 euros, même s’il y a de grandes disparités selon les quartiers, l’état des biens et les prestations. À Lyon, c’est 3 300 euros.
Quant au loyer moyen, il est de 8 € le m² à Saint-Etienne, 12,80 € à Lyon. On voit bien qu’à Lyon, vous payez un appartement trois fois plus cher qu’à Saint-Etienne mais vous ne le louez pas trois fois plus cher. C’est donc plus rentable ici.

On imagine que ce sont des gens au fort pouvoir d’achat qui investissent…

C’est vrai pour certains, mais pas forcément. Aujourd’hui, même sans être très riche, on peut se constituer un patrimoine. Avec seulement 100 000 euros, par exemple, on peut acheter deux appartements. Et on n’est même pas obligé d’avoir de l’argent de côté car le prêt va être couvert, voire au-delà, par le loyer. En gros, on autofinance son investissement. En plus, avec des prix d’achat aussi bas, on ne prend pas des risques très importants. En revanche, en investissant ici, il ne faut pas forcément chercher à faire de la plus-value.

Mais est-ce facile de louer ?

L’offre locative est importante à Saint-Etienne. Les locataires sont donc exigeants, ils ne veulent pas avoir à faire de travaux. Mais si vous proposez un logement bien retapé et bien situé, vous le louerez facilement.

On ne prend donc pas beaucoup de risques en investissant ici ?

Non, d’autant que vous pouvez ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier. Imaginons que vous avez trois appartements: si l’un d’eux n’est pas loué pendant un certain temps, il vous reste toujours les deux autres.

Tout ceci, c’est bien pour les investisseurs mais ce n’est pas forcément une bonne nouvelle pour la ville…

Si: le point positif, c’est que le parc immobilier se rénove. Et cela peut engendrer une légère hausse des prix, ou tout du moins une stabilisation.

(Note)  (1) Pour calculer le rendement brut locatif, on multiplie le loyer par douze et on divise par le prix d’achat.

Source : le progres du mercredi 1er avril 2015, propos recueillis par Loïc Todesco